AGEN PEMESARAN PROPERTI

 Agen Pemasaran Properti

 Pengertian Agen Pemasaran Properti

Agen Pemasaran Properti bertugas menjadi penyambung antara penjual

dan pembeli dalam sebuah perencanaan kesepakatan dan transaksi penjualan atau pembelian objek properti atau dengan kata lain Agen properti bertujuan menjembatani investor atau pembeli dan penjual dan penyewa.Dan pada perkembangan dewasa ini peran Agensi tidak hanya dalam aspek penjualan dan pembelian,penyewaan peran Agensi juga pengertian sudah lebih meluas dan bergeser pada bidag legal consul atau jasa konsultan properti, 

Mengenai Fee Comitment jasanya juga harus ditetapkan bersama terlebih dahulu dan apalagi jika nilainya besar ditangani lebih dahulu di hadapan notaris

Pengertian yang semakin luas inilah yang kemudian memicu profesi agen disalahgunakan oleh sebagian orang Maka dari itu Menteri Perdagangan telah menerbitkan peraturan No. 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang perusahaan perantara perdagangan properti.

Ada banyak hal yang diatur dalam Permendag No 33 tahun 2008 tersebut antara lain yang paling penting adalah setiap perusahaan agen harus memiliki Surat Izin Usaha Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (SIU-P4). SIU-P4 setiap lima tahun harus didaftar. Izin tersebut dikeluarkan oleh Direktur Bina Usaha Dan Pendaftaran Perusahaan Departemen Perdagangan. 

Investor adalah orang atau badan hukum yang melakukan suatu investasi.

a. Hak dan Kewajiban Antara Pnjual dan Agensi

Hak penjual dalam pelaksanaan perjanjian jual beli melalui jasa perantara adalah menerima pembayaran dari harga yang telah disepakati oleh pembeli dan barang yang dijual. 

Menurut pasal 1513 KUHPerdata menjelaskan bahwa kewajiban utama pembeli adalah membayar harga pembelian pada waktu yang
ditetapkan dalam persetujuan,hal tersebut merupakan hak yang harus diterima
oleh penjual seperti pada umumnya. 

Kemudia pada pasal 1517 KUHPerdatadiatur juga jika pembeli tidak membayar harga pembelian maka penjual, dapat menuntut pembatalan jual beli itu menurut ketentuan pasal 1266 dan 1277 KUHPerdata.

Kewajiban penjual berdasarkan KUHPerdata, antara penjual dan pembeli memiliki hak dan kewajiban masing-masing. Umumnya dalam hal jual beli, pihak penjual memiliki kedudukan lebih kuat dibanding dengan kedudukan pembeli yang lebih lemah.Berdasarkan pasal 1474 KUHPerdata, pada intinya kewajiban penjual menurut pasal tersebut terdisi dari

1. Kewajiban penjual untuk menyerahkan barang yang dijual kepada pembeli

2. Kewajiban menjual untuk menanggung atau menjamin atas barang yang dijual.

Pasal 1491 KUHPerdata menyebutkan bahwa pertanggungan yang menjadi kewajiban penjual terhadap pembeli adalah untuk menjamin dua hal yaitu penguasaan barang yang dijual itu secara aman dan tentram, dan tidak adanya cacat yang tersembunyi pada barang tersebut sehingga menimbulkan alasan untuk pembatal yang dikarenakan penjual tidak memenuhi prestasi yang telah

diperjanjiakan sebelumnya dalam pelaksanaan jual beli melalui perantara.

b. Hak dan Kewajiban Pembeli

Hak menerima barang, pembeli memiliki hak untuk menerima barang pada waktu penjualan, sebagaimana termuat pada pasal 1481 KUHPerdata yang berbunyi Barang yang bersangkutan harus diserahkan dalam keadaan seperti pada waktu penjualan. Sejak saat penyerahan, segala hasil menjadi kepunyaan pembeli. Hak menundah pembayaran, terjadi akibat sebagai gangguan yang dialami oleh pembeli atas barang yang dibelinya. Gangguan itu berupa hak hipotik pihak ketiga yang masih melekat pada barang. Hak menunda pembayaran ini terjadi pada

pelaksanaan jual beli tanah

Kewajiban pembeli untuk membayar harga yang telah ditetapkan. harga pembelian pada waktu dan ditempat yang telah diperjanjikan. Apabila waktu dan tempat pembayaran tidak ditetapkan dalam perjanjian, maka pembayaran harus dilakukan di tempat dan waktu penyerahan barang dilakukan. Apabila pembeli tidak membayar harga barang tersebut, maka penjual dapat menuntut pembatalan perjanjian sebagaimana halnya pembeli dapat menuntut pembatalan perjanjian jika penjual tidak menyerahkan barangnya.

c. Hak dan Kewajiban Agen

Hak dan kewajiban suatu perusahaan perantara perdagangan properti diatur dalam Peraturan Menteri Perdagangan Republik Indonesia No. 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (“Permendag No. 33/MDAG/PER/8/2008”).Berdasarkan Pasal 2 Permendag No. 33/M-DAG/PER/8/2008, Perusahaan dapat

melakukan kegiatan:

a. Jasa jual beli

b. Jasa sewa-menyewa

c. Jasa penelitian dan pengkajian properti

d. Jasa pemasaran

e. Jasa konsultasi dan penyebaran informasi

Kegiatan-kegiatan sebagaimana diuraikan di atas hanya dapat dilakukan oleh perusahaan nasional. Namun, perusahaan nasional dapat melakukan kerjasama dengan perusahaan luar negeri dengan sistem waralaba.54 Dalam melaksanakan kegiatan-kegiatan tersebut di atas, Perusahaan wajib membuat perjanjian tertulis dengan kliennya. Perusahaan berhak menerima imbal jasa atas pemberian jasa yang dilakukannya. Apabila Perusahaan memberikan jasa jual beli dan sewamenyewa Properti, maka Perusahaan berhak menerima imbalan jasa berupa komisi paling sedikit 2% (dua persen) dari nilai transaksi.

Kewajiban Perusahaan perantara perdagangan properti dapat dibagi menjadi 3  yaitu kewajiban yang berkaitan dengan:

1. Tenaga ahli

2. Surat izin usaha perantara perdagangan properti (“SIU-P4”)

3. Pelaporan.

3. Latar Belakang Adanya Agen Properti

Profesi agen properti ini muncul karena adanya kendala-kendala yang dimiliki,baik oleh pihak penjual maupun pihak pembeli, dalam terjadinya proses jual beli properti.

Menurut Jimmy Wardono kendala-kendala yang dihadapi pemilik adalah sebagai berikut :

a. Waktu, Kebanyakan pemilik properti bukanlah pemain dalam bisnis properti. Mereka memiliki usaha atau pekerjaan lain yang berada di luar bisnis ini. Sehingga, mereka perlu meluangkan waktu lebih untuk memasarkan properti mereka, mengantar calon pembeli, bahkan merencanakan promosi properti yang sedang dipasarkan.

b. Pemasaran, untuk mempercepat terjualnya suatu properti tidak cukup hanya mengandalkan iklan di koran atau media promosi lainnya. Diperlukan suatu jaringan agen properti yang besar disertai data-data pendukung yang terbaru, sehingga properti dapat terjual.

Kendala-kendala yang dihadapi oleh pembeli adalah :

a. Waktu, Seperti kendala yang dimiliki pemilik, pembeli biasanya juga bukanlah

orang yang berada dalam bisnis ini, sehingga ia perlu meluangkan waktu untuk

mencari properti yang diinginkan.

b. Informasi, Kurangnya informasi yang dimiliki oleh calon pembeli, seperti harga

pasaran tanah, rencana pengembangan kawasan, serta informasi harga propertiproperti yang sejenis hingga informasi promo kredit KPR dari bank-bank yang

ada dapat mengakibatkan calon pembeli tidak akan mendapatkan properti yang

terbaik.

4. Cara Kerja Agen Pemasaran Properti

Agen properti bekerja sebagai perantara, mediator, serta fasilitator. Sebagai

seorang perantara, agen menjembatani atau menjadi mediator dan fasilitator bagi

bertemunya penjual dan pembeli atau kedua-duanya dalam satu transaksi yang

saling membutuhkan. 

Keberadaan agen bertindak sebagai perantara yang mempertemukan antara pembeli dan penjual untuk melakukan negosiasi atau transaksi, dan tentu jika hal tersebut berhasil, maka  agen tersebut akan mendapatkan komisi, secara praktis, cara memulai kerjanya terdiri dari beberapa proses. 

Pertama kali yang harus dilakukan adalah mencari informasi tentang orang-orang yang akan menjual barang atau jasanya beserta calon pembelinya.

Apabila dilaksanakan secara mandiri atau perorangan, pencarian dapat dilakukan dari berbagai iklan di surat kabar atau majalah. Properti adalah bisnis yang berhubungan dengan banyak orang, maka ciptakanlah hubungan yang penuh arti.

Jika seorang agen dapat memasarkan itu semuakepada calon pembeli potenial, serta mempertemukan penjual dan pembeli dalam satu kesepakatan, maka ia mendapat komisi dari itu semua.

Agen yang berposisi sebagai penjual karena produsen/pihak I mempercayakan sepenuhnya  barang dagangan kepada agen tersebut, maka ia harus dapat mengemas dan mempromosikan batang tersebut kepada calon pembeli potensial. 

Namun apabila agen berposisi sebagai pembeli karena ada orang yang minta dicarikan barang

dari dagangan dari agen tersebut maka ia selayaknya bersikap sebagai pembeli dengan memberikan barang yang sesuai dengan yang diinginkan oleh pihak pertama.

5. Tiga Tugas Utama Seorang Agen Pemasaran

Berdasarkan cara kerja agen yang sudah diuraikan diatas, maka dapat disimpulkan tiga tugas utama yang harus dijalankan seorang agen, yaitu:

a. Mengidentifikasi dan melokalisasi sumber-sumber kemasyarakatan yang tepat;

b. Menghubungkan konsumen atau klien dengan sumber secara konsisten;

c. Mengevaluasi efektivitas sumber dalam kaitannya dengan kebutuhan-kebutuhan klien.

Ketiga tugas utama agen tersebut peranan seorang agen pada prinsipnya adalah menghubungkan klien dengan barang-barang dan jasa serta mengontrol kualitas barang dan jasa tersebut. Jadi ada tiga kata kunci dalam pelaksanaan peran sebagai agen, yaitu 

a.menghubungkan (linking), 

b.barang-barang dan jasa (goods and

services), 

c.serta pengontrolan kualitas (quality control). 

Linking adalah proses menghubungkan orang dengan lembaga-lembaga atau pihak-pihak lainnya yang memiliki sumber-sumber yang diperlukan.Linking juga tidak sebatas memberi petunjuk kepada orang mengenai sumber-sumber yang ada. Lebih dari itu linking juga mencakup memperkenalkan klien dan sumber referal, tindak lanjut pendistribusian sumber, serta menjamin bahwa barang-barang dan jasa dapat diterima oleh klien.

6. Jenis Agen Properti 

Agen properti terdiri dari dua macam, yaitu agen properti tradisional dan agen properti bersertifikat (profesional). Dua jenis agen tersebut yang nantinya membedakan proses kerja yang berbeda dari masing-masing jenis tersebut.

a. Agen properti Tradisional adalah agen properti yang tidak berada dalam naungan sebuah perusahaan properti (mandiri). Mereka bergerak secara individu, sehingga aktivitas yang dilakukan bergantung pada kemampuan pribadi dan jaringan yang dimilikinya. Sekalipun bekerja secara mandiri, jenis agen properti seperti ini ada dua macam:

1. Agen properti individu yang memiliki kemampuan dan jaringan yang terbatas.

2. Agen properti individu yang awalnya berada dalam satu kantor tetapi akhirnya memisahkan diri sehingga tetap memiliki kemampuan dan jaringan yang luas. 

Keunggulan yang dimiliki agen properti tradisional dalam hal komisi adalah mendapat persentase komisi lebih besar,dimana dapat saja seorang agen menentukan besar komisinya. Selain itu, agen properti tradisional tidak terikat dengan peraturan sebuah perusahaan, sehingga seorang agen dapat meminta komisi tidak saja dari pihak penjual/pemilik unit properti, tetapi juga dari pihak pembeli/penyewa unit properti yang ditransaksikan, di mana hal tersebut tidak mungkin dilakukan agen properti bersertifikat/profesional.

Kelemahan agen properti tradisional adalah memiliki jaringan yang terbatas.Faktor kepercayaan antar agen menentukan apakah mereka dapat bekerja sama atau tidak.Tidak bersifat eksklusif sehingga tidak dapat mengikat kontrak pemasaran dengan klien. 

Akibatnya agen properti tradisional tidak bisa mengunci risiko yang berkaitan dengan biaya pemasaran.Bahkan kelemahan lainnya adalah biaya pemasaran ditanggung sendiri. Jika properti sudah dipromosikan dan terjual dengan pihak lain, biaya pemasaran yang telah dikeluarkan tidak mendapatkan ganti rugi dan semua ditanggung sendiri.

b. Agen properti bersertifikat atau profesional merupakan agen properti yang berada dalam naungan sebuah perusahaan properti. Mereka bergerak secara tim yang direkrut dan dibangun oleh perusahaan tersebut. Seorang agen yang bergabung dengan perusahaan properti, tentu agen tersebut dapat belajar mengenai teknik-teknik negosiasi, jaringan, bahkan keahlian dalam melakukan pengembalian transaksi. 

Agen jenis ini juga mempunyai sejumlah keunggulan dan kelemahan. Keunggulan pertama, memiliki jaringan yang luas. Untuk pemasaran propertinya, agen jenis ini mendapat dukungan dari jaringan yang telah dibentuk oleh perusahaan properti dan aliansinya. Keunggulan kedua, memiliki tingkat risiko pemasaran yang rendah. 

Hal ini dikarenakan agen properti bersertifikat mempunyai brand dari sebuah perusahaan sehingga semakin banyaklah kepercayaan yang mereka dapat dari klien untuk mendapatkan exclusive listing. Di samping itu, bukan hanya agen yang bersangkutan yang memasarkan, tetapi juga perusahaannya.

Exclusive Listing adalah surat kuasa ekslusif untuk menjual atau menyewakan properti dari pemilik properti kepada agen properti

Kelemahan dari agen properti bersertifikat ini adalah cara kerja yang tersistem sehingga kerja menjadi tidak bebas, serta berpendapatan lebih sedikit karena penghasilan dibagi dengan perusahaaan.

************************

Demikian sedikit pengetahuan mendasar mengenai tugas dan kewajiban sebuah Agensi Properti dengan sekelumit aturan dan ketentuan yang mengikat dalam pelaksanaan secara teori,undang-undang yang mengatur dan praktek dilapangan.

Semoga bermanfaat